О Китае

Девелоперы сталкиваются с новыми долговыми ограничениями

Китайские девелоперы готовятся к очередной суровой зиме, поскольку правительство активизирует усилия по контролю за долгами и рисками в секторе, который становится всё более серьёзной проблемой для политиков.

Согласно источникам, принявшим 20 августа в Пекине участие во встрече между Народным банком Китая, Министерством жилищного строительства и развития городских и сельских районов, имущественными фирмами и другими правительственными органами — регуляторы должны протестировать новую директиву о финансировании 12 ведущих риэлторских фирм, которая ограничит их способность брать больше займов. Разработчики, подлежащие судебному разбирательству, включают China Evergrande Group, Sunac China Holdings Ltd и Country Garden Holding Co LTD.

Способность компаний в пилотном проекте увеличивать свой долг будет зависеть от трёх красных линий — отношение обязательств к активам (исключая предпродажные продажи) не более 70%, отношение чистого долга к собственному капиталу менее 100%, и денежные средства, по крайней мере, равные краткосрочному долгу, согласно информации, распространенной в интернете, которую подтвердили Caixin с источниками.

Девелоперы, не переступающие ни одной из трёх красных линий, смогут увеличить свои годовые процентные обязательства до 15%. А те, кто пересекает одну или две красные линии, получат увеличение на 10% и 5% соответственно. Компаниям, перешагнувшим все три красные линии, будет запрещено брать на себя больше долгов, согласно обнародованной информации, которую подтвердили Caixin с источниками.

Руководители 12 компаний, которые присутствовали на встрече 20 августа, были устно уведомлены о том, что они были отобраны для пилотного проекта, и предоставили свои отзывы, согласно одному из присутствовавших источников. Документация с подробным описанием судебного процесса была вручена руководству в конце встречи. Однако подробностей о том, как будет реализована политика, пока не разглашается.

 

Правительство Китая начало подавление спекуляций недвижимостью около четырех лет назад после того, как цены на жилую недвижимость резко выросли, что вызвало опасения по поводу образования пузыря, который может усугубить риски в финансовой системе. Политики неоднократно подчеркивали, что «дома предназначены для жизни, а не для спекуляций», но хотя недвижимость была одним из немногих секторов, не получивших выгоды от политики стимулирования после коронавируса, рынок снова раскаляется докрасна во многих частях страны.

Директива о кредитовании

Новая директива о кредитовании — это последняя попытка установить контроль над финансированием недвижимости, политика, которая действовала с разной степенью серьёзности и успеха в течение последних нескольких лет. В прошлом году регуляторы приняли целый ряд мер по ограничению чрезмерных заимствований застройщиков — банковский и страховой регулятор поручил банкам тщательно проверять квалификацию застройщиков при выдаче кредитов и запретил трастовым компаниям предоставлять новое финансирование компаниям, занимающимся недвижимостью.

Одна из самых больших затрат, понесённых застройщиками — это покупка прав землепользования у местных органов власти для строительства новых домов, и хотя в этом году сделки резко сократились из-за эпидемии Covid-19, бизнес снова набирает обороты, поскольку местные власти изо всех сил пытаются собрать наличные деньги.

«Это чёткий сигнал от регуляторов, который может привести к тому, что некоторые риэлторские фирмы замедлят темпы приобретения земли» — сказал один из источников в крупной компании-застройщике, добавив, что стоимость земли составляет большую часть расходов риэлторских фирм, а сокращение приобретения земли является одной из наиболее эффективных мер по сдерживанию долга.

Застройщики, которые принимают участие

В пилотном проекте принимают участие 12 разработчиков: China Evergrande, Sunac, Greenland Holdings Corp Ltd., Zhongliang Holdings Co LTD., Sunshine City Group Co LTD., Загородный Сад, China Vanke Co LTD., Seazen Holdings Co LTD., Poly Real Estate Group Co LTD., China Overseas Property Ltd., China Resources Land Ltd и Shenzhen Overseas Chinese Town Co LTD.

Данные, собранные Caixin, показывают, что Evergrande, Sunac, Greenland и Zhongliang уже запустили все три красные линии.

Country Garden, один из трёх разработчиков, которые уже пересекли одну красную линию, быстро расширился за последние несколько лет, следуя стратегии «высокого кредитного плеча, высоких обязательств и высокой текучести кадров». Wu Bijun, финансовый директор и вице-президент Country Garden, сказал на брифинге о том, что финансовые показатели компании находятся «в хорошем состоянии» и что новое правило не окажет большого влияния на управление бизнесом.

В то время как большинство руководителей публично озвучили позитивную ноту, заявив, что влияние пилотного проекта будет управляемым, один старший исполнительный директор в компании среднего размера Shenzhen property developer сказал Caixin, что если и когда директива будет распространена по всей отрасли, «это может привести к смерти большого числа мелких и средних застройщиков недвижимости».

Shao Mingxiao, генеральный директор Longfor Group Holdings Ltd., который не участвует в судебном процессе, сказал на брифинге о том, что основной целью трёх красных линий является стабилизация кредитного плеча, сдерживание роста задолженности застройщиков и стабилизация рынка жилья. Shao сказал, что регуляторы хотят, чтобы финансирование девелоперов росло упорядоченно, и что новые меры помогут им лучше контролировать компании.

Deng Haozhi, эксперт по недвижимости, базирующийся в Guangzhou на юге Китая, сказал, что фактически новая политика ставит жёсткий предел росту компаний недвижимости. Это укрепит позиции ведущих фирм и даст государственным застройщикам ещё большее преимущество, поскольку они пользуются более низкими финансовыми затратами и в целом более осторожны в отношении добавления рычагов.

«Судя по опыту последних нескольких лет, финансовые затраты частных предприятий, как правило, выше, чем у государственных предприятий (ГП), в то время как среди ГП те, которые управляются центральным правительством, имеют самые низкие финансовые затраты» — сказал Deng.

Авторы: Wang Jing, Niu Mujiangqu, Timmy Shen и Gavin Cross

По материалам: caixinglobal.com

Интеллектуальный Китайский ресторан

Китайская компания 4Paradigm присоединяется к IPO

Источник

Похожие статьи

Кнопка «Наверх»
Мальчикам и Девочкам

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

Принять